Opera non ultimata: quando un’opera appaltata presenta problemi, il primo riflesso è spesso quello di parlare di vizi o difformità. Ma non sempre è questa la qualificazione corretta. Ci sono casi in cui il problema è ancora più radicale: l’opera, in realtà, non è stata davvero ultimata secondo quanto previsto dal contratto. E in questa situazione cambia molto, perché non si resta nel solo ambito della garanzia per i vizi dell’opera finita, ma si apre il terreno dell’inadempimento contrattuale dell’appaltatore. La questione è stata affrontata dalla Corte d’Appello di Cagliari, Sezione distaccata di Sassari, con la sentenza 1 aprile 2026, n. 129, resa in sede di rinvio dopo l’ordinanza della Cassazione n. 18952/2024. La decisione è interessante perché chiarisce un punto di grande rilievo pratico: gli artt. 1667 e 1668 c.c. operano quando l’opera è completata ma affetta da vizi o difformità; se invece l’opera non è stata completata, entrano in gioco gli artt. 1453 e 1455 c.c. in tema di inadempimento.

Il problema pratico: non tutto ciò che “non va” è un semplice vizio

Nella pratica dell’appalto, soprattutto in ambito edilizio, capita spesso che il committente lamenti una pluralità di criticità: finiture mancanti, impianti non completati, opere parzialmente eseguite, locali privi di componenti previsti dal capitolato, parti comuni non rifinite, elementi di sicurezza assenti. Il punto decisivo è proprio questo: si tratta di un’opera finita ma viziata, oppure di un’opera che non può ancora dirsi completata? La differenza non è terminologica. Se si qualifica male il fatto, si rischia di impostare male tutta la vicenda, sia sul piano della domanda giudiziale sia su quello della difesa. Parlare di “vizi” quando il problema è la mancata ultimazione dell’opera può portare a concentrare l’attenzione sui termini di decadenza e prescrizione della garanzia, trascurando invece il nucleo reale della controversia: l’inadempimento dell’appaltatore rispetto all’obbligazione assunta.

La sentenza della Corte d’Appello di Cagliari

Il caso esaminato dalla Corte sarda nasceva da un’operazione complessa, ma il principio che se ne ricava è molto chiaro. Dopo una lunga vicenda processuale, passata anche dalla Cassazione, il giudice di rinvio è stato chiamato a verificare se l’opera potesse considerarsi ultimata oppure no. La Corte, richiamando il principio fissato dalla Cassazione, ha osservato che il discrimine sta proprio qui: le disposizioni degli artt. 1667 e 1668 c.c. valgono per l’opera completa ma affetta da vizi o difformità; quando invece l’opera non è stata completata, si applicano i principi generali della responsabilità contrattuale dell’appaltatore. La sentenza aggiunge che occorre guardare non a una nozione astratta di completamento, ma alla concreta esecuzione dell’opera secondo il contenuto delle pattuizioni tra le parti.

Quando l’opera non può dirsi ultimata

Uno dei punti più utili della decisione è che non si limita a enunciare il principio, ma mostra come esso vada verificato in concreto. La Corte ha valorizzato gli esiti dell’ATP e della successiva CTU integrativa, dai quali emergevano numerose opere non completate: impianto antincendio non allacciato, estintori e segnaletica mancanti, dispositivi antipanico assenti, parete dell’autorimessa non completata, finiture incomplete nelle scale, scala di sicurezza antincendio assente, infissi mancanti in alcuni locali, impianti di allarme e di diffusione sonora non realizzati, impianto elettrico non presente nei box. E ha rilevato che molte di queste carenze risultavano ancora presenti anche anni dopo, nel corso del giudizio di primo grado. Da qui la conclusione, molto netta: non può seriamente dubitarsi della mancata ultimazione delle opere. Questo passaggio è molto importante anche fuori dal caso specifico, perché fa capire che il confine tra “opera finita ma difettosa” e “opera non ultimata” non si decide con formule generiche, ma con un esame tecnico concreto del rapporto tra capitolato, stato dei luoghi e prestazione effettivamente eseguita.

Opera non ultimata: perché cambia la disciplina applicabile

Una volta accertato che l’opera non è stata completata, cambia il regime giuridico di riferimento. La Corte di Cagliari afferma infatti che, in presenza di opera non ultimata, l’inadempimento va regolato dalla disciplina generale dell’art. 1453 c.c. e non da quella speciale dell’art. 1667 c.c. Il punto ha ricadute molto rilevanti: cambia l’impostazione della domanda, cambiano le eccezioni difensive, cambia il modo in cui si ricostruisce il danno e, soprattutto, non si resta prigionieri del solo schema della garanzia per vizi dell’opera finita. La sentenza aggiunge un altro chiarimento utile: la domanda di risarcimento del danno da inadempimento non richiede necessariamente la domanda di risoluzione del contratto. La Corte ribadisce l’autonomia dell’azione risarcitoria, sottolineando che il committente può chiedere i danni anche senza chiedere lo scioglimento del rapporto. Anche questo, nella pratica, è un punto di grande interesse, perché consente una tutela più flessibile rispetto alle esigenze concrete del caso.

I rimedi del committente quando l’opera non è ultimata

Sul piano operativo, il primo rimedio del committente è qualificare correttamente il problema. Prima ancora di parlare di vizi, occorre verificare se l’opera sia stata davvero completata secondo contratto. Da qui discendono alcune conseguenze pratiche molto chiare. La prima è la centralità dell’accertamento tecnico: se il nodo è la mancata ultimazione, la prova concreta delle opere incomplete diventa decisiva. La seconda è che la tutela può essere costruita sul piano dell’inadempimento contrattuale, con domanda di risarcimento del danno parametrata sia ai costi necessari per completare o ripristinare l’opera, sia alle eventuali minusvalenze derivanti da difetti o difformità non sanabili. Proprio questo è avvenuto nel caso deciso dalla Corte d’Appello, che ha riconosciuto un danno complessivo di euro 592.295,04, poi attualizzato in decisione in euro 813.681,00, oltre interessi legali dalla sentenza. La terza conseguenza è che, per l’appaltatore, la linea difensiva non può limitarsi a invocare automaticamente la disciplina dei vizi e le relative eccezioni, se il quadro tecnico dimostra che l’opera non è stata portata a compimento.

Profili operativi: perché questa sentenza conta davvero

Il valore pratico della pronuncia è notevole, perché aiuta a evitare un errore frequente: trattare come “difetti dell’opera” ciò che, in realtà, è ancora un problema di prestazione incompleta. Per il committente, questo significa che la tutela va costruita con attenzione sin dall’inizio, partendo dall’analisi del contratto, del capitolato e dello stato effettivo delle opere. Per l’impresa, significa che non basta richiamare in modo automatico la disciplina speciale dell’appalto se la contestazione riguarda, in sostanza, ciò che manca ancora all’opera per potersi dire completata. Per i professionisti che assistono le parti, il messaggio è altrettanto chiaro: la corretta qualificazione della vicenda non è un aspetto teorico, ma il punto da cui dipende tutta la strategia processuale e risarcitoria.

Conclusioni

La sentenza della Corte d’Appello di Cagliari, Sez. dist. di Sassari, 1 aprile 2026, n. 129 offre un chiarimento molto utile:in caso di opera non ultimata, non basta parlare di vizi dell’appalto. In questi casi il problema è l’inadempimento dell’appaltatore, con conseguente applicazione della disciplina generale degli artt. 1453 e 1455 c.c. e con una tutela che può essere costruita anche attraverso la sola domanda risarcitoria. Il punto, in concreto, è semplice: prima di discutere di garanzia per vizi, bisogna capire se l’opera sia davvero finita. Ed è proprio da questa verifica che, spesso, dipende l’esito dell’intera vicenda.